少ない自己資金で「満室経営」をスタート。不動産投資家の誰もが描く夢は、始めてみると実際には相当難しいことに気が付いて挫折していくオーナーも多い。だが自己資金1780万円、好立地、新築高利回りという条件でスタートできれば話は別だ。
　
　そのような物件を探そうとしても好条件が揃った一棟マンションが実際に、思うようなタイミングで出てくることは難しい。しかし、今回紹介する物件は新築（8月中旬竣工予定）という願っても出て来ないような条件だ。
　
　京王井の頭線は人気が高い沿線の一つでもあるが、特に渋谷からも2駅という好立地にある駒場東大前駅は人気の高いエリアの一つだ。しかも徒歩2分と近く駅のホームからも見える「バーミープレイス駒場東大前」（東京都目黒区駒場1丁目）は、この上ない立地ともいえるだろう。

　バーミープレイスの物件価格は3億7100万円。金融機関の収益還元法による評価額が3億6000万円と高い評価が出されており、自己資金1780万円からでも購入可能で、金利2.6%の最長30年ローンをアレンジメントできる。不動産投資のベテラン、またはある程度の資金は持っているが経験がないという初心者まで対象に入るだろう。
　
　約300平米の土地に3階建て15戸が完成。家賃の年額合計が2229万円見込み。新築ながら利回りは約6.01%と高い水準となっている。駅や学校周辺は閑静な邸宅街でもあり、マンションの数自体はそれほど多くない。「実際この地区には、競合となる物件はあっても、この条件での新築物件はほとんど見当たりません」と業界関係者は、客付けにはかなり有利だと見ている。

　部屋のタイプも様々で1K8戸、1DK5戸、2K１戸、2DK1戸となる。バラエティーに富んでいるのは学生と社会人、DINKSと対象を幅広く考えているため。駒場東大前は言わずと知れた、東大駒場キャンパスがあり、多くの学生たちがキャンパスライフを送る場所。渋谷、下北沢という若者文化の発信地も近くここが生活の拠点となり得る。そのため1Kを学生向けと仮定する。
　
　そしてターミナル渋谷に近くオンオフともにアクセスが良いという点で、社会人にとっても魅力的な場所に違いない。1DKあたりはその対象になるだろう。そして2K、2DKは単身者以外にもDINKS、ファミリー層にも対応できる。幅広い層に対してアピールしやすいために、偏りがないニーズを集めることも可能だろう。
　
　また、デザインはグッドデザイン金賞を受賞したこともある「コムデザイン」が監修。打ちっぱなしコンクリートの外観、そして内装はフローリング、壁は白を基調に落ち着いた感じで入居者が自由にレイアウトしやすい雰囲気となっている。

　新築時だけ満室でいい、などとは誰も考えていない。やはり長期に渡って満室を維持したいと思っているはずだ。しかし長期的に見ると最大の敵は人口の減少だろう。
　　
　総務省の人口の動向を調査した「住民基本台帳に基づく人口・人口動態及び世帯数」（今年3月31日時点）の結果によると、年少人口（0～14歳）は約1730万人で、全体の13.62%。平成6年以来毎年下がり続け過去最低を更新している。また、東京都は年少人口の割合が最も低い都道府県で11.82%（2位秋田県、11.88%）となっている。
　
　これらのデータは何を意味するのか？　大学が近いからといって単なる学生向けに限定していたのでは、マンション経営は危機を迎える可能性がある。だが、学生に特化せずに幅広い層への客付けを狙ったバラエティー豊富な部屋のタイプを揃えた所も十分な工夫がなされたといえるだろう。
　
　「バーミープレイス駒場東大前」は新築時はもちろん、10年先、20年先の長期に渡って満室マンションオーナーを目指す不動産投資家にはピッタリの物件かもしれない。

情報提供：株式会社グローリア